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未来十年,房价整体会呈扁体“V”型结构

编辑/2021-02-18/ 分类:深圳物联网/阅读:
未来十年,房价整体会呈扁体“V”型结构 中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码,上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。特别是上海和深圳,前者4天出台两次调控政策, ...
  

  未来十年,房价整体会呈扁体“V”型结构

  中国部分核心城市正迎来楼市调控的层层加码,上海买新房要先算积分、深圳二手房被控价、杭州落户未满5年限购一套房、广州上浮住房按揭贷款利率…楼市牛年走势备受关注。特别是上海和深圳,前者4天出台两次调控政策,后者更是20天出台5次调控政策,显示出极强的调控主动性,对房价上涨大有“零容忍”的感觉。    中泰证券首席经济学家李迅雷曾分析预测,随着存量经济特征慢慢显现,中国楼市会同股市一样出现明显的分化特征。今后5年,房价下降城市的个数会超过上涨城市的个数。也就是说,在李迅雷的眼里,未来房价整体是呈下降趋势的。即使是有涨有跌,也是呈现整体向下的格局,继续上涨的概率越来越小。只有那些人口净流入比较多、市场需求比较大的城市,才有可能保持房价的上涨。其他城市,都有可能步入下跌通道。

  这样的判断,是有一定道理的,也是符合楼市的基本格局和运行状况的。但是,李迅雷分析预测的是五年房价走势。如果把预测的时段拉长一点,放到十年,楼市又将是什么走势呢?房价又会出现怎样的变化呢?笔者认为,未来十年,就楼市来说,只要大的环境不发生明显变化,基本格调是稳定,亦即不会发生大的波动。对房价来说,则是扁体“V”型格局,且“扁”的结构非常强。

  何谓扁体“V”型格局,就是前五年如李迅雷所分析的,房价下跌的城市多于上涨的城市,房价整体处于下行状态。后五年又出现房价反弹,多数城市房价继续回到上涨通道,极少数城市房价下跌,甚至全部上涨,但除了极个别城市,如深圳外,其他城市房价上涨的幅度会很小很小,因此,也就呈现出扁体“V”型格局了。    为什么会做出这样的判断?一方面,从目前各级政府对待房价的态度来看,在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,不可能再在房地产问题上打主意,不可能再允许地方政府通过房地产拉动经济增长,而要求地方政府必须把重点放在实体经济和创新方面,楼市必须保持高度稳定,房价也必须保持高度稳定。因此,前五年的房价会在消化了环比上涨“余粮”的情况下,转入下跌通道,形成多数城市下跌、少数城市上涨的格局。如果调控得好,也可能出现房价整体下跌格局,只是,下跌的幅度会比较小,不会对楼市整体稳定格局和已经购房居民心理、地方经济发展等产生负面影响。

  另一方面,通过对经济的分析和预测,如果国际经济形势不发生大的变化,如果美国不再像特朗普时代那样折腾,全球经济应当能够在三年内得到修复,重新步入正常发展轨道,呈现整体增长态势,那么,全球金融危机、特别是近年来超发的货币,会成为未来全球通货膨胀的主要因素,继而带来资产价格的上涨。因此,也会带动房价的上涨。这种上涨,不是房价的非理性上涨,而是通货膨胀式上涨。在这样的情况下,地方仍然会用政策进行调控,但也无法完全控制住出现自然增长现象。诚然,后五年出现房价通胀式上涨是很正常的,也是完全符合经济发展实际的。到时候,居民收入增长速度也会更快,能够有效应对房价的上涨,消化房价上涨带来的压力。

  这也意味着,对购房者来说,如果不是刚性需求,特别是结婚等比较急迫的刚性需求,可以不急于购买房子。改善性需求则可以依据自身需要,做出是否购买的决策。因为,买一套,卖一套,整体上是不影响的。而到了第四年、第五年,则可以考虑购买。因为,接下来房价上涨的概率要远大于下跌和平稳,有能力购房,既是更好地维护手中财富不贬值,也是一种长期投资。    需要特别关注的是,像深圳、上海这样的一线城市,以及杭州、南京、苏州、武汉等二线城市,未来房价上涨的概率也是比较大的。尤其是深圳,未来十年房价都不可能出现下跌,而是看上涨的幅度有多大。即便深圳采取了严厉的调控政策,但无法控制住深圳居民收入增长和企业发展带来的上涨动力,以及土地资源越来越紧、人口流入越来越多且高收入者增多、资本流入的步伐加快带来的上涨潜力。在这样的情况下,有条件的居民购房还是可以放在首位的,是可以考虑购房需求的。

  

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  谭浩俊
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